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Schöner als zu Hause - Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit von Sozialimmobilien

Dr. Michael Held - Schöner als zu Hause - Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit von Sozialimmobilien

Senioren- und Pflegeimmobilien, Betreutes Wohnen oder klassisches Pflegeheim. Wo geht die Reise hin? Matthias Erler von med Ambiente sprach darüber mit Dr. Michael Held, Geschäftsführender Gesellschafter von Terragon. Das Unternehmen ist auf die Projektentwicklung, das Projekt- und Baumanagement und den Vertrieb von Senioren und Pflegeimmobilien spezialisiert.

Berlin, 04.03.2013

>> med Ambiente: Herr Dr. Held, die Frage nach dem Leben im Alter ist regelrecht populär geworden – es ist ein regelrechtes Standardthema in den Medien geworden. Haben Sie auch den Eindruck – und wenn ja, woran, glauben Sie, liegt das?


>> Michael Held:
Das hängt natürlich zum einen mit dem gesellschaftlichen Diskurs über den demographischen Wandel zusammen. Aber es ist auch so, dass im persönlichen Leben die dritte Lebensphase an Bedeutung gewinnt, weil sie ja heute gleich mehrere Jahrzehnte ausmacht. So haben sich auch die Ansprüche an die Gestaltung dieser Lebensphase geändert – das bescheidene Rentnerdasein ist nicht das was man anstrebt. Entsprechend groß ist die Verunsicherung darüber, ob man auch die ausreichenden Mittel hat für eine aktive Gestaltung – insbesondere die heute jüngere Generation ist die Altersarmut eine Gefahr.


>> med Ambiente: Worin entscheiden sich eigentlich die Generationen hinsichtlich ihrer Ansprüche?


>> M. Held: Hier muss man sicherlich die jungen Alten von älteren unterscheiden und die wiederum von den über Neunzigjährigen. Wir haben ja beim Senioren meist den Hochbetagten über 75 vor Augen. Aber auch bei ihm verändern sich meines Erachtens die Ansprüche erheblich – und zwar hinsichtlich der Autonomie, der Selbstständigkeit der eigenen Lebensführung. Das wird bei der Nachkriegsgeneration, die in den nächsten zwei Jahrzehnten hochbetagt sein wird, besonders sichtbar.


>> med Ambiente: Das wird unser Bild von Pflegeeinrichtungen wohl verändern müssen?


>> M. Held: Ja, denn aktive Lebensgestaltung, Vielfältigkeit der Bedürfnisse und soziale Vernetzung sind für diese Generation wichtig. Und auch an die Umgebung wird ein höherer Qualitätsanspruch gestellt – man ist nicht mehr so bescheiden. Wer in ein Pflegeheim kommt, erwartet sogar einen Schritt nach vorne: Man will es eher schöner haben als zu Hause, mit einem schöneren Bad etwa. Das ist gewissermaßen der erwartete Zucker zu der bitteren Arznei, dass man seine Wohnung verlassen muss – da will man sich verbessern und nicht verschlechtern.


>> medAmbiente: Wo werden sich aus Ihrer Sicht im Vergleich zu heute die handgreiflichsten Änderungen auf dem Markt der Sozialimmobilien ergeben? Wie wird sich dieser Markt zusammensetzen aus den vielen verschiedenen Formen die sich gerade herausbilden vom klassischen Heim bis zum Mehrgenerationenhaus?


>> M. Held: Zunächst einmal wird es auch für das heute standardmäßig gebaute Pflegeheim künftig einen Bedarf geben. Die Frage ist nur, ob es den eben genannten Bedürfnissen gerecht wird. Entweder verändern sie sich – oder sie sind eher auf schwere Pflegefälle zugeschnitten.


>> medAmbiente: Wie sieht es mit den Senioren-Wohngemeinschaften aus?


>>M. Held: Ich glaube nicht so sehr an die echte Wohngemeinschaft, die auf dem freien Willen verschiedener Senioren beruht, die sich zusammen tun. So etwas wird eher die Ausnahme bleiben, weil es nur mit sehr viel Aufwand organisierbar ist, vor allem wenn man 85 und älter ist. Etwas anderes sind Wohngemeinschaften, die einen organisatorischen Kern über einen Betreiber haben. Dann ist auch wenn jemand auszieht oder stirbt Kontinuität gewahrt. Auch wenn Pflegebedürftigkeit und Demenz ins Spiel kommt, wird es immer schwerer, eine WG frei zu organisieren. Man darf eine Senioren-WG nicht mit einer Studenten-WG vergleichen.

>> med Ambiente:  Und die Pflege zu Hause?


>> M. Held: Auch das sehe ich nach heutigem Stand kritisch.


>> med Ambiente: ...weil es die Angehörigen überfordert? 


>>M. Held: Das auch. Aber ein noch stärkeres Hindernis ist die Wohnung, die Hardware sozusagen. Es fehlt schon an der Barrierefreiheit und die Eignung der meisten Bestandswohnungen für das Wohnen im Alter. Die Lösung liegt in der Veränderung des Bestands – das ist der eigentliche Eisberg. Diesen Ansatz verfolgen auch wir: seniorengerechtes Wohnen zu ermöglichen. Veränderungen finden wir gegenwärtig hauptsächlich bei Neubauten, aber noch nicht genügend im Bestand. Das ist aber die gesellschaftliche Hauptfrage, der wir uns stellen müssen. Insgesamt werden sich immer stärker Wohnformen ausformen, die eine stärkere Autonomie der Bewohner zulassen – also Betreutes Wohnen oder nicht betreutes aber altersgerechtes Wohnen. Das werden die handgreiflichsten Entwicklungen sein.


>> med Ambiente: Glauben Sie dass die heute „mittelalten“ Generationen überhaupt all das kriegen können, was sie sich für ihr Wohnen im Alter wünschen? Mit anderen Worten: Inwieweit halten Sie das für ein Frage des Geldes und der Finanzierung?


>> M. Held: Meine Antwort darauf ist, dass die Gesellschaft prinzipiell reich genug ist, allen ein würdevolles Leben im Alter zu ermöglichen. Das ist eine Frage der Verteilung. Das ist ja auch der Hintergrund für die gegenwärtig diskutierte Pflegevollversicherung. Heute dagegen bekommen ja 40% der Heimbewohner Unterstützung vom Sozialamt. Damit sind die Kommunen völlig überfordert. Man muss vor allem für das untere Drittel der Einkommen stärker nachdenken. Auch wir bei Terragon versuchen, Bauvorhaben zu realisieren, die sich die Leute leisten können.


>> med Ambiente:  Und dazu gehören auch Projekte des Betreuten Wohnens im Sinne eines „Tür-an-Tür-Verbundkonzeptes“. Was ist darunter zu verstehen?


>> M. Held: Wir konzipieren unsere Neuprojekte so, dass von Anfang an ein Pflegeheim und Betreutes Wohnen nebeneinander errichtet werden. Bestehend Pflegeheime ergänzen wir durch Betreutes-WohnenProjekte. Das hat den Vorteil, dass man grundsätzlich selbständig bleibt, und wenn es nötig wird, leicht in ein Pflegeheim am gleichen Ort wechseln zu können. Für viele reicht schon das Gefühl der Sicherheit das ihnen diese Möglichkeit vermittelt. Aber auch für den Betreiber bzw. Investor hat das große Vorteile.

>> med Ambiente: Welche sind das?


>> M. Held: Betreute Wohnprojekte eröffnen finanziell den Weg zu teureren Grundstücken in besseren, stadtnahen und attraktiven Lagen. Davon profitieren auch die Pflegeheime, die finanziell erheblich limitierter sind, wenn sie sich rechnen sollen. Bei Pflegeheimen liegt die Schallgrenze bei höchstens 10.000 € an Grundstückskosten pro Platz. Es geht also auch um eine Quersubventionierung. 


>> med Ambiente: Lassen Sie uns noch über die eher klassischen Altenpflegeheimkonzepte reden. Auch hier spricht man ja von „Generationen“ – das Hausgemeinschaftsmodell und eine „5. Generation“, bei dem u.a. die Einbindung in das Umfeld stärker betont wird, sind ja derzeit aktuell. Was sehen Sie diese Entwicklung?


>> M. Held:
Das Hausgemeinschaftsmodell ist sicher ein Schritt nach vorne. Es funktioniert mit einer kleinen überschaubaren Gruppe, bietet intensiven sozialen Kontakt und erleichtert eine aktive Tagesgestaltung. Allerdings lässt sich dieses Modell auch nicht verabsolutieren. Man kann nicht alles so bauen, weil nicht jeder Hochbetagte die gleichen Bedürfnisse hat. Auch das eher am Hotel orientierte Konzept hat seine Berechtigung. Den Einbezug ins Quartier beurteile ich insbesondere für kleinere Pflegeheime als positiv. Insgesamt plädiere ich für mehr Differenzierung der Angebote, die auf die Verschiedenartigkeit der Bedürfnisse und Lebensstile eingeht. Der eine liebt eben die Gruppe und die Hausgemeinschaft – dem anderen ist der ständige soziale Kontakt nicht so wichtig, er will eher hotelmäßig leben.


>> med Ambiente: Ihr Unternehmen baut ja Pflegeeinrichtungen mit dem Anspruch der Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit – was bedeutet das im Einzelnen?


>> M. Held:
Beides gehört durchaus zusammen, zumindest bei mittel- oder längerfristiger Betrachtung. Für uns heißt das, dass wir uns vom Klinischen und so nah wie möglich am Wohnen orientieren. Das heißt für uns nachhaltig, weil es attraktiv für Kunden und Angehörige gleichermaßen ist. Deshalb ist es auch dann attraktiv, wenn der Nachfragedruck einmal abnimmt und ist also längerfristig wirtschaftlich. Dazu gehört auch mehr und besser gestalteter Raum für die Bewohner selbst aber auch zur Begegnung. Raum bedeutet aber auch höhere Kosten, so dass die laufende Rendite vielleicht etwas niedriger ist, die Gesamtrendite aber durch bessere Auslastung höher. Kurzfristiges Denken mit Platzgeiz wird später ein Problem.

>> med Ambiente: Wie entscheiden Sie, ob ein Investment sich rechnet?


>> M. Held:
Bei der Veräußerung von Bauprojekten im Bereich des Betreuten Wohnens erwarten wir ein Projektergebnis von 13–15%, bei Pflegeheimen von 8–11% der Gesamtinvestitionskosten. Geht es um den laufenden Betrieb an dem wir ebenfalls beteiligt sind – in Form von Vermietungen von Betreuten Wohneinrichtungen – haben wir ein eher bescheidenes Ziel von 3–5% Umsatzrendite.


>> med Ambiente: Inwieweit handelt es sich bei Seniorenprojekten um einen Wachstumsmarkt und wie wird dieser sich in Zukunft aus Ihrer Sicht entwickeln?


>> M. Held: Wir haben es zweifelsohne mit einem Wachstumsmarkt zu tun – die Frage ist nur, welche Produkte im Einzelnen nachgefragt werden in den nächsten 30–50 Jahren – und hier ist Skepsis angebracht, ob unsere heutigen Pflegeheime den Anforderungen künftig noch gerecht werden. Laut Bank für Sozialwirtschaft ist das Heim in Zukunft möglicherweise nur noch für die Pflegestufen 2 und 3 da. Die Übrigen werden andere Formen suchen. Das ist sicher nicht ganz von der Hand zu weisen. Wahrscheinlich verläuft es irgendwo dazwischen. Zumindest kann man aber sagen, dass der Pflegeheimbedarf nicht so stark steigen wird, wie schon prognostiziert wurde. Das hat eben mit dem Bedürfnis nach Autonomie zu tun – das ist ein treibender Punkt.


>> med Ambiente: Welche Rolle spielt aus Investorensicht die gestalterische, architektonische und innenarchitektonische Konzeption eines Projektes?


>>M. Held:
Gute Gestaltung ist außerordentlich wichtig, wenn sich ein Investment rechnen soll – und zwar gut und professionell vom Innenarchitekten gemacht. Das spielt für uns eine riesige Rolle. Selbstgestaltetes misslingt meistens. Wir brauchen kompetente Gestalter. Wir machen das von Anfang an so, seitdem wir 1998 unsere erste Einrichtung konzipiert haben. Man sieht es in jedem Detail – und es kostet gar nicht so viel mehr. Unser Credo ist die Wohnnähe. Das gilt übrigens schon für die äußere Erscheinung des Gebäudes. Es darf nicht wie ein Kreiskrankenhaus dimensioniert sein, sondern eben wie ein Wohnhaus. Entscheidend ist die innere Gestaltung: Sie entscheidet über Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit.


>> med Ambiente: Wie verhält sich der Anspruch der Nachhaltigkeit zu dem Umstand, dass sich der Geschmack bei Gestaltungsfragen ändert?


>> M. Held:
Unser ältestes Gebäude ist ja jetzt 14 Jahre alt und ist immer noch attraktiv. Wir haben schon einen Einrichtungsstil gewählt, der nicht zu stark vom Zeitgeist geprägt ist. Hier geht es auch nicht nur um den Wechsel der Moden, sondern auch darum, dass man auch bei Geschmacksfragen die Gaußsche Normalverteilung beachtet und Extreme vermeidet. Das ist deswegen noch nicht langweilig. Die Einrichtung sollte jedenfalls Wertigkeit ausstrahlen. Wir beauftragen damit übrigens auch nicht den Architekten, sondern suchen die spezialisierte Professionalität des Innenarchitekten. Er ist stärker gewohnt, sich nach den Bedürfnissen seiner Kunden zu richten.


>> med Ambiente: Erlauben Sie mir eine persönliche Abschlussfrage: Wie möchten Sie eigentlich im Alter leben?


>> M. Held: Vor allem möchte ich gemeinsam mit meiner Frau alt werden. Und ich könnte mir selbst durchaus vorstellen in einer unserer eigenen Einrichtungen zu wohnen – vielleicht in Berlin oder Frankfurt. Am liebsten im Penthouse, das es bei uns auch gibt...


>> med Ambiente: Besten Dank für das Gespräch, Herr Held. 

Über TERRAGON

TERRAGON Investment GmbH mit Sitz in Berlin ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler von Senioren- und Wohnimmobilien. Das Unternehmen wurde im Jahre 1995 von Dr. Michael Held gegründet und wird von diesem bis heute geführt. Zum Tätigkeitsfeld der TERRAGON Investment GmbH gehören Projektentwicklung, Projektmanagement, Wohnbau und Vertrieb. 

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